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房价连续上涨43个月,还有什么能阻挡徐州房价?

  2019 楼市文石

  昨日,国家统计局公布了

  2019年8月份

  70个大中城市商品住宅销售价格变动情况

  并且官方发布了对价格变动的解读

  其中2019年8月份徐州的新建商品房价格

  指数为100.9,环比上涨0.9%

  涨幅环比7月份缩小了0.3个百分点

  8月份二手房指数为100.6,环比上涨0.6%。

  从房价复苏以来徐州新房房价已经连续上涨43个月!

  43个月是什么概念呢?

  这不仅再次刷新徐州历史新高

  同时也创下全国纪录

  一、官方解读!8月70个大中城市

  商品住宅销售价格变动情况统计数据

  01 一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比、同比涨幅均与上月相同或回落

  7月30日,中央再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,要求落实房地产长效管理机制,提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。8月份,房地产市场总体延续平稳态势。

  新建商品住宅

  初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同,其中北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳均上涨0.2%;同比上涨4.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

  二手住宅

  二手住宅销售价格环比持平,上月为上涨0.3%,其中北京下降0.4%,上海和广州均持平,深圳上涨0.2%;同比下降0.2%,是去年6月以来的首次转降。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%,涨幅比上月均回落0.2个百分点;同比分别上涨9.9%和5.5%,涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。

  02 三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同,二手住宅涨幅微升;同比涨幅均回落

  初步测算,8月份,35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同;同比上涨9.0%,涨幅比上月回落1.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;同比上涨5.8%,涨幅比上月回落1.3个百分点。售价格同比上涨4.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。

  当然,房价从来不是一元论,房价变化其实是由多种因素共同决定的。

  影响房价的因素有很多。比如: GDP,供求关系,市场情绪转移,城市限售限购、银行按揭利率, 人口净流入净流出,土地供给与土地需求,土地拍卖价格,金融政策松或紧等等。

  短期看金融,中期看土地,长期看人口,这是任泽平总结的关于房价在不同时期的参考指标。今天小编来和大家仔细品一品,这些影响徐州的房价主要因素当中,究竟哪个还能阻挡住徐州房价上涨的势头?

  二、GDP半年报出炉,房价跟着经济走

  最近中国城市GDP百强榜出炉

  江苏13个地级市

  全!部!上!榜!

  GDP是国民经济核算的核心指标

  也是衡量一个国家或地区经济状况和

  发展水平的重要指标根据数据统计

  可以看出, 徐州以地 区 生产总 值3 540.8亿元,增长6.1% , 跃 进2019上半年城市GDP百强 位列第27位!房价与经济有着不可分割的关联。GDP排名前十的城市与房价排名前十的城市,重合度高达80%,因此,在GDP不断向前的同时,房价不会原地踏步!

  三、地价猛涨,催高房价,想降价,难!

  我们只看到房价在飞涨,实际上地价比房价涨得更快

  十年前买下的地,至今未开发

  光地价就翻了几百倍,比做开发还赚钱,又省事

  地价是一年比一年高

  而地价又占了房地产开发成本的一半

  地价上涨,房价势必上涨

  从2018年年初开始,徐州房地产市场进入火爆阶段,尤其是在地价涨幅上体现更为明显。仅一年时间,满城地价创新高,天花板一再被刷新,高楼面价地遍布全城。高价地的到来意味着什么?

  一般来说,房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价:土地价格+建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

  另外,房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。 其中,土地费用作为最基本的构成因素,所占比例也是最大的。据推算, 土地成本占房地产开发成本比例在40%左右 。而楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。

  这样一来就说明了,因为商品房的最终售价包括了楼面价,所以,开发商在拿地的时候支出的土地价格,就会作为商品房 最终售价的参考标准之一。

  四、供不应求,徐州住宅去化周期仅5.4个月

  8月,徐州商品住宅市场供应急速增加,

  成交同环比小幅下降,库存和消化周期相应增加

  本月开发商推盘意愿较高,全月共加推14次

  整体去化率约89%

  9月份,土地市场回温显着,原计划有4000套房源于9月推出,表面看供货量很足,然而金九已过半,实际开盘的只有寥寥数家,各区域之间分化较为明显,除了贾汪区与铜山新区货量比较充足之外,徐州各大主城区房源十分紧俏。

  五、最新房贷利率摸底 已彻底告别打折时代

  业内说法“房贷利率走高,市场行情就会先变差

  利率走低,行情就会变好。”

  简单的说就是:能不能贷款,贷款方不方便

  直接决定了房子“好不好卖,好不好买”

  首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加6 0个基点。

  10月8日实施房贷利率新政之后,至少在短期里,不会导致房贷利率下降!但是,未来的房贷利率千万不要单纯的认为只是LPR,实际上它是LPR+各地市场利率定价自律机制。LPR所反映的是贷款市场的趋势,各地市场利率定价自律机制对应的则是因城施策。

  与之前相比,虽然算法变了,但是对购房者实际成本支出影响并不明显,总体来看,未来利率仍以平稳为主基调,利率对房价势头的影响微乎其微,未来既不能催高房价,也很难承担起阻挡徐州房价上涨的角色。

  结语

  综合上述, GDP水平,土地价格,供求关系,现有金融政策等都无法阻挡徐州房价继续稳中上涨的势头,房地产虽然已经告别了全民狂欢模式,进入了需要专业判断的理性投资阶段,但毫无疑问,房地产在未来几年,仍然会是普通老百姓最具投资价值的产业!

  昨日,国家统计局公布了

  2019年8月份

  70个大中城市商品住宅销售价格变动情况

  并且官方发布了对价格变动的解读

  其中2019年8月份徐州的新建商品房价格

  指数为100.9,环比上涨0.9%

  涨幅环比7月份缩小了0.3个百分点

  8月份二手房指数为100.6,环比上涨0.6%。

  从房价复苏以来徐州新房房价已经连续上涨43个月!

  43个月是什么概念呢?

  这不仅再次刷新徐州历史新高

  同时也创下全国纪录

  一、官方解读!8月70个大中城市

  商品住宅销售价格变动情况统计数据

  01 一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比、同比涨幅均与上月相同或回落

  7月30日,中央再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,要求落实房地产长效管理机制,提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。8月份,房地产市场总体延续平稳态势。

  新建商品住宅

  初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同,其中北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳均上涨0.2%;同比上涨4.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

  二手住宅

  二手住宅销售价格环比持平,上月为上涨0.3%,其中北京下降0.4%,上海和广州均持平,深圳上涨0.2%;同比下降0.2%,是去年6月以来的首次转降。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%,涨幅比上月均回落0.2个百分点;同比分别上涨9.9%和5.5%,涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。

  02 三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同,二手住宅涨幅微升;同比涨幅均回落

  初步测算,8月份,35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同;同比上涨9.0%,涨幅比上月回落1.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;同比上涨5.8%,涨幅比上月回落1.3个百分点。售价格同比上涨4.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。

  当然,房价从来不是一元论,房价变化其实是由多种因素共同决定的。

  影响房价的因素有很多。比如: GDP,供求关系,市场情绪转移,城市限售限购、银行按揭利率, 人口净流入净流出,土地供给与土地需求,土地拍卖价格,金融政策松或紧等等。

  短期看金融,中期看土地,长期看人口,这是任泽平总结的关于房价在不同时期的参考指标。今天小编来和大家仔细品一品,这些影响徐州的房价主要因素当中,究竟哪个还能阻挡住徐州房价上涨的势头?

  二、GDP半年报出炉,房价跟着经济走

  最近中国城市GDP百强榜出炉

  江苏13个地级市

  全!部!上!榜!

  GDP是国民经济核算的核心指标

  也是衡量一个国家或地区经济状况和

  发展水平的重要指标根据数据统计

  可以看出, 徐州以地 区 生产总 值3 540.8亿元,增长6.1% , 跃 进2019上半年城市GDP百强 位列第27位!房价与经济有着不可分割的关联。GDP排名前十的城市与房价排名前十的城市,重合度高达80%,因此,在GDP不断向前的同时,房价不会原地踏步!

  三、地价猛涨,催高房价,想降价,难!

  我们只看到房价在飞涨,实际上地价比房价涨得更快

  十年前买下的地,至今未开发

  光地价就翻了几百倍,比做开发还赚钱,又省事

  地价是一年比一年高

  而地价又占了房地产开发成本的一半

  地价上涨,房价势必上涨

  从2018年年初开始,徐州房地产市场进入火爆阶段,尤其是在地价涨幅上体现更为明显。仅一年时间,满城地价创新高,天花板一再被刷新,高楼面价地遍布全城。高价地的到来意味着什么?

  一般来说,房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价:土地价格+建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

  另外,房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。 其中,土地费用作为最基本的构成因素,所占比例也是最大的。据推算, 土地成本占房地产开发成本比例在40%左右 。而楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。

  这样一来就说明了,因为商品房的最终售价包括了楼面价,所以,开发商在拿地的时候支出的土地价格,就会作为商品房 最终售价的参考标准之一。

  四、供不应求,徐州住宅去化周期仅5.4个月

  8月,徐州商品住宅市场供应急速增加,

  成交同环比小幅下降,库存和消化周期相应增加

  本月开发商推盘意愿较高,全月共加推14次

  整体去化率约89%

  9月份,土地市场回温显着,原计划有4000套房源于9月推出,表面看供货量很足,然而金九已过半,实际开盘的只有寥寥数家,各区域之间分化较为明显,除了贾汪区与铜山新区货量比较充足之外,徐州各大主城区房源十分紧俏。

  五、最新房贷利率摸底 已彻底告别打折时代

  业内说法“房贷利率走高,市场行情就会先变差

  利率走低,行情就会变好。”

  简单的说就是:能不能贷款,贷款方不方便

  直接决定了房子“好不好卖,好不好买”

  首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加6 0个基点。

  10月8日实施房贷利率新政之后,至少在短期里,不会导致房贷利率下降!但是,未来的房贷利率千万不要单纯的认为只是LPR,实际上它是LPR+各地市场利率定价自律机制。LPR所反映的是贷款市场的趋势,各地市场利率定价自律机制对应的则是因城施策。

  与之前相比,虽然算法变了,但是对购房者实际成本支出影响并不明显,总体来看,未来利率仍以平稳为主基调,利率对房价势头的影响微乎其微,未来既不能催高房价,也很难承担起阻挡徐州房价上涨的角色。

  结语

  综合上述, GDP水平,土地价格,供求关系,现有金融政策等都无法阻挡徐州房价继续稳中上涨的势头,房地产虽然已经告别了全民狂欢模式,进入了需要专业判断的理性投资阶段,但毫无疑问,房地产在未来几年,仍然会是普通老百姓最具投资价值的产业!



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